Ustanowiona w dniu 16 grudnia 2002 roku przez Parlament Europejski i Radę UE dyrektywa 2002/91/WE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków wymusiła na państwach członkowskich zapewnienie, aby przy wznoszeniu, sprzedaży lub wynajmie nieruchomości świadectwo charakterystyki energetycznej było udostępnione przyszłemu właścicielowi lub najemcy. Dyrektywa miała na celu poprawę parametrów budynków za pomocą instrumentów informacyjnych i regulacyjnych. Podstawowym wymogiem informacyjnym stało się przedstawienie danych na temat parametrów energetycznych budynku lub lokalu mieszkalnego. Przy okazji wprowadzono minimalne wymagania w zakresie efektywności energetycznej uwzględniające aspekt opłacalności ekonomicznej.

Polska, stając się w 2004 roku członkiem Unii Europejskiej, zobowiązała się do spełnienia zapisów dyrektywy, tym samym również i my przyjęliśmy obowiązek certyfikowania budynków. Oczywiście nie stało się to automatycznie, na dostosowanie prawa wewnętrznego dostaliśmy kilka lat, w wyniku czego znowelizowano pochodzącą z 1998 roku Ustawę o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacji, zastępując ją Ustawą o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków z dnia 21 listopada 2008 roku. Tym samym w życie wszedł obowiązek wykonywania świadectw charakterystyki energetycznej również w Polsce.

Od tej daty minęło już kilkanaście lat. Zarówno sama dyrektywa, jak i krajowa ustawa i idące za nią rozporządzenia podlegały już kilkukrotnym nowelizacjom. Jednak najważniejsze jest to, że teoretycznie w tym czasie dla prawie każdego budynku powinien zostać przygotowany certyfikat, przedstawiający jego charakterystykę energetyczną. Prawo jasno wskazywało, kto i kiedy winien jest przedstawić taki dokument. Objęte zostały nim budynki nowe, budynki użyteczności publicznej, jak również te z rynku wtórnego podlegające obrotowi lub najmowi długoterminowemu. Dodatkowo, aby zapewnić wiarygodność informacji zawartych w świadectwie charakterystyki energetycznej, jego ważność ograniczono do 10 lat, wskazano grupę osób uprawnionych do jego sporządzania, którzy musieli wykazać się posiadaniem odpowiedniej wiedzy, umożliwiającej profesjonalne sporządzenie certyfikatu oraz wskazano narzędzia, które nawet po latach miałyby zapewniać kontrolę rzetelności ich wykonywania.

Świadectwa charakterystyki energetycznej miały stać się narzędziem pomagającym odpowiednim instytucjom i urzędom planować gospodarkę energetyczną w skali gminy, powiatu, kraju, a nawet całej Unii Europejskiej. Dane zawarte w świadectwach pozwoliłyby z dużą dokładnością określić potencjał przyszłych remontów termomodernizacyjnych, wskazując, które nieruchomości w szczególności powinny zostać nim objęte i jaki ich rodzaj przyniesie największe korzyści finansowe. W dobie ostatnich wydarzeń byłoby to idealne narzędzie, wskazujące cele energetyczne ograniczające uzależnienie Wspólnoty od paliw kopalnych i monitorujące postęp tych prac. Tyle w teorii…

W praktyce świadectwa charakterystyki energetycznej niestety nie odniosły sukcesu, bynajmniej w Polsce. Co zawiodło, gdzie szukać takiego stanu rzeczy?  Już od początku można śmiało powiedzieć, że zostały potraktowane jak dodatkowe obciążenie finansowe dla przyszłych nabywców, najemców nieruchomości. Kto się przejmował charakterystyką energetyczną kupowanego mieszkania? Gdzie rynek nieruchomości już nie tylko w największych miastach windował ceny z roku na rok, a przyszły nabywca bardziej martwił się o zdolność kredytową, czy wkład własny, niż o późniejsze koszty ogrzewania swojego „M”, bo te na daną chwilę były pomijalnie małe dla budżetu „Kowalskiego”. Stąd strony transakcji zwykle godziły się na dokument niskiej jakości (o ile w ogóle z niego nie rezygnowały), przygotowany tylko i wyłącznie z obowiązku urzędowego, nie stanowiący absolutnie żadnej wartości dodanej, bo przecież od lat wszyscy uważają, że w przypadku nieruchomości najważniejsza jest lokalizacja.

Sytuacja zdecydowanie lepiej wyglądała na rynku pierwotnym, gdzie deweloperzy wznosząc kolejne budynki musieli spełnić zaostrzające się w kolejnych latach warunki techniczne. W tych budynkach lokatorzy mogą liczyć na niższe koszty ogrzewania, ale to nie zasługa certyfikacji energetycznej budynków, tylko wprowadzonych Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w 2014 roku nowych warunków technicznych, wymuszających przede wszystkim lepszą izolacyjność przegród zewnętrznych wznoszonych budynków.

Nieco inaczej na świadectwa charakterystyki energetycznej zareagował rynek budownictwa jednorodzinnego. Tu przyszły nabywca był bardziej świadomy wpływu kosztów ogrzewania na budżet i częściej zwracał uwagę na energochłonność budynku. Jednak solidne wykonanie certyfikatu energetycznego dla budynku jednorodzinnego jest znacznie bardziej pracochłonne, przez co znacznie droższe. Dodatkowo w przypadku budynków starszych, gdzie brakuje często dokumentacji projektowej lub budynek wznoszony był metodą wyłącznie gospodarczą, niezbędne jest dokonanie inwentaryzacji, najlepiej wraz z badaniem termowizyjnym. To niestety pociąga już za sobą spore wydatki, których poniesieniem zwykle nie była zainteresowana żadna ze stron transakcji, stąd na takie podejście decydowali się zwykle nieliczni.

Na koniec należy jeszcze wspomnieć o budynkach użyteczności publicznej, będących zwykle majątkiem miasta, Skarbu Państwa, czy innych podmiotów prawnych. Tu obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej wydaje się najlepiej wypełniony, szczególnie, że zarządcy takich nieruchomości muszą umieszczać jego wyniki w miejscu widocznym dla odwiedzających budynek, także jego ewentualny brak wydaje się jawnym, rażącym lekceważeniem prawa. Jednak, żeby nie było tak idealnie, w dalszym ciągu kwestią sporną pozostaje jakość świadectw dla tego typu budynków, gdzie jak powszechnie wiadomo, często wybór wykonawcy jest wynikiem przetargu, a to od jakości przeprowadzenia postępowania przetargowego będzie zależeć jakość naszego świadectwa charakterystyki energetycznej.

Podsumowując. Pozornie mało ważny, wydawałoby się, że będący zbędnym obciążeniem finansowym dokument, w czasie skokowo drożejących nośników energii lub ich reglamentacji, może okazać się wkrótce istotnym kryterium podczas wyceny nieruchomości. Może nie najważniejszym, bo tym klasycznie dla nieruchomości pozostanie zapewne lokalizacja, ale kto wie, czy w najbliższym czasie nie będzie to drugie z kryteriów warunkujących atrakcyjność nieruchomości. Gdyby tak się stało, to na pewno istotna dla klienta okaże się jakość oferowanych przez rynek świadectw charakterystyki energetycznej. Jeżeli jakość stałaby się powszechna, to z upływem czasu dysponowalibyśmy pełniejszymi informacjami z rynku nieruchomości, jak się skutecznie bronić przed kryzysem energetycznym, nawet w skali całej Wspólnoty. Od lat wiadomo, że najlepszym lekarstwem na kryzys jest podnoszenie efektywności energetycznej, a świadectwo charakterystyki energetycznej jest właśnie pierwszym krokiem ku tej efektywności w przypadku nieruchomości.

Na koniec warto wspomnieć, że w dalszym ciągu budownictwo, a w szczególności gospodarstwa domowe, stanowią mniej więcej połowę obciążenia w ogólnym bilansie energetycznym. Dlatego tak cenna staje się wiedza o rzeczywistym oraz obliczeniowym zapotrzebowaniu na energię naszych domów i mieszkań w obliczu kryzysu energetycznego.